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Si le marché du logement est souvent perçu comme l'achat-vente de résidences principales, la réalité n'est pas aussi simple. Types de biens vendus (résidence principale, secondaire, locatif), motifs de vente, établissement du prix, influence du DPE … le Baromètre " vendeurs " analyse les pratiques concrètes des vendeurs de logement.
Si les acteurs du marché de l'immobilier mènent de nombreuses enquêtes et études, celles-ci portent la plupart du temps sur les acquéreurs. Le baromètre " vendeurs ", sponsorisé par BPCE, a pour objectif de suivre et d'analyser les pratiques concrètes des vendeurs de logement. Types de biens vendus (résidence principale, secondaire, locatif, héritage), motifs de vente, établissement du prix, influence du DPE … cette seconde vague d'enquête porte sur les années 2022-2023.
Moins de la moitié des biens vendus sont des résidences principales
Le marché du logement est souvent perçu comme l'achat-vente de résidences principales. Or, celle-ci ne représentent que 49 % des biens vendus en 2022-2023. En effet, 1 bien vendu sur 5 est une résidence secondaire, 17 % sont des logements mis en location et 15 % sont des biens acquis par d'autres moyens (par exemple par héritage). Par ailleurs, environ 60 % des biens vendus étaient détenus depuis moins de 10 ans.
Les professionnels de l'immobilier jouent un rôle central
Les professionnels de l'immobilier tels que les agents ou mandataires immobiliers jouent un rôle central dans le processus de mise en vente. Si 41 % des vendeurs multiplient les sources pour se renseigner (agences immobilières, sites Internet d'annonces entre particuliers …), les professionnels représentent la première source d'informations sur les prix des logements et permettent de trouver l'acquéreur définitif dans 70 % des cas. Dans 1 cas sur 10, le vendeur trouve son acquéreur grâce au bouche-à-oreille.
Les motifs de vente varient en fonction du type de bien
Dans 67 % des cas, le logement est vendu pour acheter un autre logement, mais seulement 38 % de ces ventes visent l'achat d'une résidence principale. L'investissement locatif constitue la deuxième motivation (17 %). Dans 14 % des cas, il s'agit d'aider financièrement un proche. Toutefois, les objectifs varient en fonction du type de bien vendu.
Ainsi, la vente d'une résidence principale est motivée dans 65% des cas par l'achat d'une autre résidence principale. S'agissant des résidences secondaires : 24 % d'entre elles sont vendues dans le but d'acquérir une autre résidence secondaire et 23 % dans l'objectif d'acheter un bien locatif. Les biens mis en location permettent d'acquérir un autre bien locatif dans 19 % des cas mais ils servent à acheter un autre logement dans moins la moitié des cas. Enfin, les biens acquis par d'autres moyens (héritage notamment) sont vendus dans l'objectif d'une acquisition immobilière dans moins de 25 % des cas.
D'une manière générale, 20 % des ventes ont été motivées par l'inoccupation du bien.
Comment les vendeurs fixent-ils le prix de mise en vente ?
Pour estimer le prix de mise en vente de leur logement, la plupart des vendeurs (87 %) se réfère à des informations de marché comme les prix des logements déjà vendus et encore en vente, des estimations et des prix moyens au m2. Ils se renseignent auprès des professionnels en premier lieu, mais utilisent aussi le canal digital. Seulement 12,9 % des vendeurs n'ont recours à aucune information extérieure. Dans un tiers des cas, ils prennent aussi en considération le prix d'achat de leur logement et dans 23 % des cas, ils tiennent compte des investissements réalisés pour améliorer leur logement.
L'état perçu du bien est un critère très largement pris en compte par les vendeurs pour ajuster le prix de mise en vente. En moyenne, 55 % des vendeurs pensent avoir fixé un prix en milieu de fourchette. Une proportion qui descend à 39 % chez les vendeurs d'un bien refait à neuf (41 % estiment avoir fixé un prix dans la fourchette haute) et à 47 % chez les vendeurs de biens à refaire (37 % estiment avoir fixé un prix dans la fourchette basse). Elle monte à 63 % chez les vendeurs d'un bien à rafraichir.
Le DPE : une influence grandissante
L'étiquette énergétique (DPE) est un élément désormais largement considéré lors de la vente d'un logement. Seuls 11,9 % des vendeurs ne connaissent pas l'étiquette énergétique du logement vendu. Moins d'un tiers des vendeurs considèrent que le DPE n'a joué " aucun rôle " dans la fixation du prix de vente. La part des vendeurs qui considèrent que le DPE a joué un rôle " significatif " s'établit à 21,2 % et grimpe à plus de 28 % chez les vendeurs de biens classés F ou G. Les vendeurs qui considèrent avoir une étiquette énergétique plus performante se projettent davantage dans la fourchette haute de prix. Enfin, un DPE " F ou G " est un motif de vente pour 48 % des vendeurs.
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